Часто задаваемые вопросы - Земельные споры
Бесплатные юридические консультации по земельным спорам
  • Алексей Д.

    Выкуп земельного участка в собственность

    Исходя из чего определяется цена выкупаемого имущества, если лицо в целях приобретения земельного участка в собственность неоднократно подавало заявки о его выкупе?

    Здравствуйте, Алексей!

    Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример конкретного дела из судебной практики.

    Являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности, общество неоднократно обращалось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в субъекте Российской Федерации (далее – управление) с заявлениями о приобретении в собственность спорного земельного участка, в том числе 23 сентября 2008 г., 26 ноября 2014 г. и 18 мая 2015 г.

    Отказ управления от 27 мая 2015 г. в предоставлении в собственность земельного участка по заявке общества от 18 мая 2015 г. послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявлением о признании этого отказа незаконным и об обязании управления заключить договор купли-продажи.

    Решением суда первой инстанции по другому делу требование общества удовлетворено.

    Во исполнение этого судебного решения управление направило обществу проект договора, содержавший расчет цены на дату подачи заявки, отказ по которой был оспорен.

    Общество направило протокол разногласий, содержащий расчет цены на более раннюю дату.

    Разногласия урегулированы не были.

    Общество обратилось в арбитражный суд с требованием об обязании управления заключить договор купли-продажи в редакции, предложенной обществом.

    Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано.

    Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции отменено, требования общества удовлетворены.

    Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

    В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    Согласно пп. 5 и 6 названной статьи ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. No 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 1 июля 2012 г.

    С 1 марта 2015 г. предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39 , п. 1 ст. 39 ЗК РФ.

    В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 393 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 3920 ЗК РФ.

    Пунктом 1 ст. 3920 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

    Получив ответы управления от 21 октября 2008 г. и 24 декабря 2014 г., не содержавшие предложение о заключении договора купли- продажи с приложением проекта договора, общество не оспорило в судебном порядке обоснованность таких ответов, которыми, по существу, было отказано в выкупе земельного участка.

    Общество, считая надлежащей заявку от 23 сентября 2008 г., в которой ему не было отказано управлением и по дате подачи которой, по его мнению, должна определяться цена выкупаемого земельного участка, не учитывает, что с момента обращения с этой заявкой истекли как сроки для ее разрешения управлением, так и сроки для обжалования его бездействия.

    Основания, по которым не был приобретен земельный участок согласно заявке общества от 23 сентября 2008 г., не были проверены в установленном законом порядке при рассмотрении самостоятельного спора об отказе в предоставлении земельного участка или об обжаловании бездействия уполномоченного органа.

    Обществом оспорен в установленном законом порядке только отказ, выраженный в письме управления от 27 мая 2015 г. по заявлению о выкупе земельного участка от 18 мая 2015 г.

    Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к выводу, что в период с 2008 по 2014 год общество, по сути, утратило интерес к приобретению в собственность спорного земельного участка, а проявление действительной воли истца было выражено в последней заявке от 18 мая 2015 г., получив отказ на которую общество обратилось в суд.

    При этом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, заявляя требование о признании незаконным отказа ответчика от 27 мая 2015 г. по последней заявке истца от 18 мая 2015 г., общество доводов о его неоднократном обращении по вопросу приобретения земельного участка (в 2008 и 2014 годах) не приводило, выводов о нарушении прав общества действиями управления при рассмотрении обращений истца в 2008 и 2014 годах решение суда первой инстанции по делу, решением по которому на управление возложена обязанность заключить договор, не содержит.

    Таким образом, судебная коллегия полагает, что настоящий спор об урегулировании разногласий о цене выкупаемого имущества возник по условиям договора купли-продажи, проект которого был подготовлен управлением во исполнение решения суда по делу, которым была дана оценка только отказу управления от 27 мая 2015 г. и подтверждено наличие у общества исключительного права на выкуп на момент обращения с заявлением от 18 мая 2015 г.

    Помощь юриста по земельным спорам

    Обращайтесь, обязательно помогу.

    Спасибо сказали 94 человека
Оставить комментарий

Смотрите также

  • Аренда земельного участка под зданием

    Компания (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа пяти нежилых объектов недвижимости, в соответствии с которым арендодатель передал принадлежащие ему на праве собственности нежилые объекты, расположенные на земельном участке, находящемся у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования.

    Кроме того, договором были предусмотрены обязательства арендодателя в течение срока аренды оформить на себя право собственности на указанный земельный участок, передать его арендатору в порядке, предусмотренном ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, и после внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости передать в регистрирующий орган необходимую документацию для оформления права собственности арендатора в установленном законом порядке.

    Впоследствии компания приобретала в собственность данный земельный участок и предложила обществу изменить условия договора аренды путем включения в предмет договора земельного участка и его стоимости.

    Ссылаясь на то, что после внесения полной выкупной стоимости компания не направила документы в регистрирующий орган и уклоняется от исполнения обязанностей по договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода к нему права собственности на арендуемые объекты и земельный участок, на котором они расположены.

    Общество также указывало на то, что при заключении договора стороны исходили из того, что выкупная стоимость, указанная в договоре, включает стоимость земельного участка, поскольку арендованные объекты недвижимости на момент заключения договора находились в аварийном состоянии, не имели коммуникаций, их стоимость была значительно ниже договорной.

    В свою очередь компания предъявила обществу встречный иск о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, обосновывая свои требования тем, что общество отказалось от предложения внести изменения в договор аренды в части выкупа земельного участка и его цены и не платит за пользование спорным земельным участком.

    Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что общество нарушило свои обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем договор аренды прекращен.

    Суд также отказал в удовлетворении встречного иска, указывая на то, что объекты недвижимости переданы обществу вместе с земельным участком, на котором они расположены, и плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы по договору.

    Прав ли суд 1 инстанции?

  • Изъятие земельного участка для муниципальных нужд

     

    Решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы.
  • Выдел доли земельного участка в натуре

    Можно ли выделить долю одного из собственников земельного участка в натуре?